Cómo alquilar su propiedad - PropertyManagement.com (2024)

• ¿Por qué alquilar su casa?
• Cómo alquilar tu casa a los mejores inquilinos
• El proceso de solicitud
• El contrato de arrendamiento de alquiler

Cómo alquilar su casa: preguntas que debe hacerse primero

Es una gran decisión entregar las llaves a alguien que es esencialmente un extraño. Antes de comenzar, pregúntese:

¿Por qué alquilar su casa?

Si está indeciso entre alquilar o vender, es posible que no sepa las muchas ventajas que puede traer alquilar su casa. Los beneficios son numerosos, al igual que las posibles desventajas:

Un administrador de propiedades puede ayudar a mitigar algunas de estas desventajas, aunque costará dinero.

¿Debe usar un administrador de propiedades?

¿Administrará la propiedad usted mismo o contratará a alguien? Un administrador de propiedades típicamente:

• Publicidad para nuevos inquilinos
• firmar contratos de arrendamiento
• cobrar alquiler
• Mantenga un registro de las finanzas
• Programar/mantenimiento completo/reparaciones
• Emitir avisos legales
• Presentar desalojos

Los administradores de propiedades generalmente cobran alrededor del 10% del alquiler mensual, más el 50% del alquiler del primer mes cuando se muda un nuevo inquilino. Si decide hacerlo usted mismo, las responsabilidades anteriores serán suyas. Puede ahorrar una gran cantidad de dinero haciéndolo usted mismo. El tiempo que dedica cada semana a gestionar su alquiler depende de varios factores, como el estado de la vivienda y la calidad de sus inquilinos. Puede ser beneficioso considerar subcontratar muchas de sus responsabilidades a un administrador de propiedades si usted:

• Vivir fuera del área o lejos de la propiedad (conducir hacia y desde para firmar contratos de arrendamiento, responder a problemas, realizar tareas de mantenimiento, etc. sumará)
• Tiene dificultades para hacer reparaciones por su cuenta debido a su capacidad física, limitaciones de tiempo o estar fuera del área
• Necesita ayuda para realizar un seguimiento de la contabilidad y el mantenimiento de registros de la propiedad

¿En qué condiciones quieres tu casa?

Tu casa debe ser:

• Limpie (pida a un limpiador de alfombras profesional que venga antes de mostrar la propiedad, vuelva a pintar las paredes si es necesario, etc.)
• Vacío
• Libre de cualquier reparación necesaria
• Cumple con elrequisitos del código de construcción para su estado

¿Por cuánto puedes alquilar tu casa?

El valor no se basa en lo que quiere un vendedor, sino en lo que el mercado está dispuesto a pagar. Esto significa que el mercado fija el monto del alquiler. Puede determinar lo que el mercado permitirá para su casa saliendo y averiguando lo que están cobrando otros en su industria. Puede buscar en muchos lugares diferentes para encontrar esta información, como:

• craigslist.org
• Zillow.com
• Trulia.com
• PadMapper.comy otros servicios de alquiler en línea
• Conducir alrededor, buscando señales de "Se alquila"
• Llamar a las empresas de administración de propiedades
• Preguntar a otros propietarios locales
• Periódico local

Llame a los propietarios, haciéndose pasar por un posible inquilino. Haga preguntas para determinar la "tasa de mercado" para su tipo de casa. Una casa de tres habitaciones y dos baños en buenas condiciones probablemente se alquilará por aproximadamente lo mismo que otras casas cercanas de tres habitaciones y dos baños. Para obtener más información sobre la determinación de los alquileres, consulteesta guía de alquileres de mercado justos por estado.

¿Cuánto debe cobrar por un depósito de seguridad?

El inquilino paga un depósito de seguridad para garantizar que cumpla con los términos de su contrato de arrendamiento. Esto no es una tarifa y debe devolverse al inquilino cuando se mude, menos las reparaciones necesarias. Usted elige la cantidad, pero primero debe consultar las regulaciones estatales y locales. La mayoría de los propietarios cobran el equivalente a un mes de alquiler, posiblemente más si hubiera señales de alerta en la solicitud. Para obtener información más detallada, así como las leyes de su estado, consulteEste artículo.

Cómo alquilar tu casa a los mejores inquilinos

Un mal inquilino puede significar meses, o años, de estrés, molestias y pérdidas financieras. ¿Un buen inquilino? Ingresos estables, seguridad y paz. ¡Elegir sabiamente!

Publicidad para Inquilinos

Atraer a tantos posibles inquilinos como sea posible le brindará las mejores opciones. Tres formas sencillas de hacer publicidad:

Preselección

Al recibir una llamada de un posible inquilino, puede calificarlo en ese momento explicándole los criterios de alquiler por teléfono. Los criterios básicos:

• El ingreso mensual bruto debe ser equivalente aproximadamente a tres veces el alquiler mensual.
• Un historial crediticio favorable.
• Los solicitantes están empleados, con una prueba aceptable de los ingresos requeridos.
• Buenas referencias de todos los propietarios anteriores.

Si no cumplen con sus calificaciones, no les alquile. Hacer lo contrario solo te expone a problemas en el futuro.

Una nota sobre la discriminación: asegúrese de no discriminar cuando esté publicitando y proyectando. La ley federal define siete clases protegidas de personas contra las que no puede discriminar, que incluyen raza, color de piel, sexo, origen nacional, religión, discapacidad o estado familiar. Incluso hacer preguntas sobre lo anterior parece discriminatorio.

Mostrando la propiedad

Mostrar unidades puede ser una molestia: muchas personas no se presentan. Para minimizar esto, puede usar una de las siguientes técnicas:

1. Déles la dirección para que pasen y dígales que vuelvan a llamar si están interesados. Esto elimina a aquellos a quienes no les gusta la ubicación.
2. Programa una visita con todos. Tener múltiples solicitantes puede ser mucho para manejar, pero crea una sensación de competencia y escasez, obteniendo más aplicaciones.

El proceso de solicitud

Entregue una solicitud a todos los que estén interesados, incluso si usted no lo está (otra medida para evitar acusaciones de discriminación). Muchos solicitantes piden enviarlo por correo o dejarlo. Puede tratar de desalentar esto sin presionarlos, pero es común, así que tenga un proceso para acomodarlo.

La solicitud de alquiler

La solicitud de alquiler perfecta contendrá, como mínimo:

• Nombres de todos los posibles inquilinos (adultos)
• Fecha de nacimiento
• Número de seguro social
• Número de teléfono y teléfono celular
• Número de teléfono alternativo
• Direcciones anteriores (últimos 5 años)
• Empleador actual (nombre, fecha de contratación, ingresos, información de contacto)
• Empleador anterior (nombre, fecha de contratación, ingresos, información de contacto)
• Información de Contacto en caso de Emergencia
• Declaración de divulgación de información
• Firma para todos los inquilinos

Descalificadores inmediatos

Al revisar una solicitud de un posible inquilino, verifique que no existan obstáculos obvios. Los descalificadores incluyen:

• Ingreso bruto mensual que es menos de tres veces el alquiler mensual
• falta de empleo
• Sin referencias

La tarifa de solicitud

Una tarifa de solicitud es esencial: no procese ninguna parte de la solicitud hasta que le paguen. Una verificación de antecedentes cuesta alrededor de $ 35 o más, según la compañía que use. Consulte con las leyes de su estado para ver si las regulaciones dictan la cantidad.

Verificaciones de antecedentes y de crédito

Si se siente cómodo para seguir adelante, comience su verificación de antecedentes. recomiendo usarMovimiento inteligente, ofrecido a través de TransUnion(aprende más sobre TransUnion aquí). Smartmove envía el formulario al correo electrónico de su inquilino y recibe los resultados en unas pocas horas.

Decidir qué tipo de "fondo" permitirá depende de su ubicación y el mercado. ¿Más solicitantes? Más competencia: puedes ser exigente. De lo contrario, es posible que deba aflojar un poco sus estándares (¡solo un poco!).

Los inquilinos deben prestar mucha atención a:

• Delitos graves recientes (últimos 7 años)
• Desalojos
• Bancarrota
• Otros antecedentes penales o financieros negativos

Depende de usted si vale la pena el riesgo de alquilar a alguien con cualquiera de los anteriores, pero no lo recomendamos.

Verificación de ingresos e historial de alquiler

Desafortunadamente, la gente miente, especialmente cuando ya saben que no están calificados. Verifique siempre la información, comenzando por el empleador.

Preguntar:

• ¿Cuánto ganan actualmente?
• ¿Cuánto tiempo han trabajado allí?

Luego, llame a sus propietarios anteriores durante los últimos cinco años. No llame a su propietario actual: muchos mienten para deshacerse de los malos inquilinos.

Preguntas para hacer a propietarios anteriores:

• ¿Cuánto tiempo te alquiló el inquilino?
• ¿Cuál era su renta mensual?
• ¿Le dieron aviso adecuado al desocupar?
• ¿Recibieron su depósito de seguridad?
• ¿Volverías a alquilarles?

Aceptar o rechazar a un solicitante

Después de completar lo anterior, decida si se siente cómodo alquilando al solicitante. Para evitar quejas por discriminación, tenga claro que procesa las solicitudes por orden de llegada y documenta las denegaciones por escrito.

Actúe rápidamente para informar a un solicitante de aprobación, ya que es probable que esté buscando otras propiedades. Hágales saber que para mantener la propiedad, se debe pagar un depósito no reembolsable dentro de las 24 horas posteriores a la aprobación. (O pueden pagarlo cuando se completa la solicitud y recuperarlo si no califican. Esto puede asegurarle un inquilino más rápido de un grupo más grande de buenos solicitantes). Esto se convertirá en el depósito de seguridad más adelante.

Asegúrese de firmar un acuerdo de "depósito para retener" que indique:

• El solicitante tiene hasta X fecha para firmar un contrato de arrendamiento.
• Si no se firma para esa fecha, se perderá el depósito.

Haga dos copias, una para usted y otra para el inquilino. Intente programar la firma del contrato de arrendamiento lo antes posible para minimizar el tiempo de espera.

El contrato de arrendamiento de alquiler

Los acuerdos de arrendamiento específicos del estado están disponibles enEZLandlordForms.com,USLegalForms.com, Staples o su abogado. Hay arrendamientos gratuitos en línea, pero la mayoría no son legalmente vinculantes, por lo que debe omitirlos. Sin embargo, puede ser útil ver unaplantilla de arrendamiento en líneapara tener una idea de lo que está cubierto en el acuerdo.

Los contratos de arrendamiento pueden variar en duración y contenido. La mayoría contiene lo siguiente:

• nombres de los inquilinos
• Dirección de la propiedad de alquiler
• Duración del plazo de arrendamiento (1 año, seis o nueve meses, o mensualmente. Asegúrese de obtener la duración correcta en el formulario)
• Precio del alquiler
• monto del depósito de seguridad
• Protocolo de recargo por pago atrasado
• Informe de condición de mudanza
• Reglas para mascotas, servicios públicos, fumar, etc.

También es posible que deba proporcionar documentos adicionales, según las leyes. Por ejemplo, si su casa fue construida antes de 1978, debe proporcionar un folleto llamado “Cómo proteger a su familia del plomo en el hogar.”

Cómo firmar un contrato de arrendamiento

Programe una firma en la propiedad. Guíe a los nuevos inquilinos a través de cada disposición, paso a paso, firmando (con tinta azul) a medida que avanza. Esto puede parecer tedioso, pero lo protegerá si el inquilino afirma "no me dijiste eso" más adelante.

Aceptar el alquiler

Cobra el primer mes de alquiler al firmar el contrato de arrendamiento. En el futuro, puede hacer que lo envíen por correo o usar un sistema en línea. Para evitar estafas o fondos insuficientes, solo acepte dinero certificado, como un giro postal o un cheque de caja.

El informe de condiciones de mudanza

Antes de la entrega de llaves, realice el informe de condiciones de entrada. Ambos inspeccionan la propiedad, tomando notas sobre las condiciones y documentando todos los defectos. Toma fotos también. Esto protege los intereses de ambos cuando llega el momento de mudarse. Mantenga una copia firmada en el archivo. No se salte esto: muchos estados han dictaminado que un arrendador no puede deducir cargos del depósito de seguridad si este informe no se completó al momento de la mudanza.

Entrega de las llaves

Una vez que se complete y firme el contrato de arrendamiento y el informe de mudanza, y se pague el alquiler, ¡puede entregar las llaves!

¿Qué pasa si las cosas van mal?

¡Felicidades! Ha convertido su casa vacante en un nuevo hogar para grandes inquilinos y usted mismo en un inversionista de bienes raíces.

Sin embargo, el trabajo no ha terminado, apenas comienza. Ser propietario es una gran responsabilidad. Debe asegurarse de que el alquiler se pague a tiempo, facilite las reparaciones, haga cumplir las normas y controle los gastos. Los problemas son inevitables y enfrentará problemas que no anticipó, ¡pero está mucho más preparado que hace 2000 palabras! Para obtener más información, consulte los recursos a continuación, que le ahorrarán innumerables horas, dolores de cabeza y dólares.

• Consejos para propietarios primerizos
• Cómo tratar con inquilinos problemáticos
• Información sobre la declaración de ingresos, gastos y deducciones de alquiler
• Cómo contratar a un administrador de propiedades(si decides ir por ese camino)