Cómo desalojar a un inquilino: un proceso de 8 pasos a seguir en 2023 (2024)

De vez en cuando, llega el momento en que es posible que deba desalojar a un inquilino.

Tal vez no se pague el alquiler, o tal vez se esté realizando una actividad ilegal en su propiedad. Los propietarios que no actúan rápidamente para desalojar a un inquilino corren el riesgo de que el valor de la propiedad disminuya debido a la pérdida de ingresos por alquiler y la destrucción causada por el inquilino.

En este artículo, analizaremos en profundidad cómo funciona un desalojo residencial y ofreceremos consejos prácticos sobre cómo desalojar a un inquilino.

¿Por qué los propietarios tienen que desalojar?

Ningún propietario quiere desalojar a un inquilino, pero a veces no hay otra opción. Los propietarios que esperan demasiado para desalojar a un inquilino pueden ver cómo el flujo de efectivo disminuye rápidamente y potencialmente miles de dólares en daños a la propiedad causados ​​por un mal inquilino.

Algunas de las razones más comunes por las que un arrendador tiene que desalojar a un inquilino incluyen:

Falta de pago del alquiler

Una de las razones más comunes para tener que desalojar a un inquilino es la falta de pago del alquiler. Desafortunadamente, incluso los mejores inquilinos pueden experimentar dificultades inesperadas que les impiden cumplir con sus obligaciones de arrendamiento. Una reducción en las horas de trabajo, la pérdida de un trabajo o el cierre de un negocio, una condición médica grave o un cambio en el estado familiar son solo algunos de los problemas. situaciones que pueden impedir que un inquilino pague el alquiler, incluso si lo desea.

Sin embargo, ser dueño de una propiedad de alquiler es un negocio como cualquier otro. Si bien algunos propietarios pueden optar por atrasar al inquilino en el pago del alquiler en un plan de pago por escrito, es posible que eventualmente no tenga otra opción que desalojar.

Inquilino "profesional"

Un inquilino “profesional” es alguien que alquila su propiedad con la intención de no pagar la renta cada mes. Si bien el inquilino puede haber pagado dinero por adelantado, como el primer mes de alquiler y el depósito de seguridad, es posible que nunca pague otro centavo.

El inquilino profesional sabe cómo funciona el proceso de desalojo y es un experto en explotar las lagunas en las leyes estatales de propietarios e inquilinos para vivir sin pagar alquiler mes tras mes hasta que finalmente pueda desalojar.

Una señal de alarma que puede estar tratando con un inquilino profesional es cuando el solicitante tiene prisa por mudarse. reloj para alquilar una nueva casa antes de que su antiguo desalojo se convierta en registro público.

Actividad ilegal

Vender drogas, usar la casa para la prostitución o el juego, o incluso tener un negocio legítimo fuera de la casa son ejemplos de actividades ilegales por parte del inquilino que pueden ser motivo de desalojo.

Al permitir que continúe la actividad ilegal en su propiedad de alquiler, también está violando la garantía implícita de habitabilidad otorgada a otros inquilinos en una propiedad multifamiliar y creando problemas para el vecindario en general.

En muchos casos, un propietario puede desalojar a un inquilino involucrado en actividades delictivas de manera expedita. Es posible que desee consultar con un abogado local sobre las leyes de su jurisdicción para conocer sus derechos.

Violación de otras disposiciones del contrato de arrendamiento

Otra razón común para desalojar a un inquilino es por violar una o más disposiciones del contrato de arrendamiento. Por ejemplo, puede descubrir que el inquilino tiene una mascota o un compañero de cuarto que no está permitido, o que la asociación de propietarios (HOA) lo multa repetidamente por infracciones cometidas por el inquilino.

Las infracciones como estas normalmente son subsanables, lo que significa que el inquilino promete solucionar el problema de inmediato. Pero en el futuro, usted o el administrador de su propiedad deberán monitorear de cerca al inquilino para verificar que no esté violando el contrato de arrendamiento una vez más.

A veces los inquilinos hacen lo que prometen, otras veces no. Los inquilinos que violen repetidamente los términos y condiciones del contrato de arrendamiento pueden ser desalojados, pero asegúrese de mantener registros precisos en caso de que termine en la corte.

Destruyendo la Propiedad

Inquilinos que causan daños a la propiedadmás allá del desgaste normaltambién puede ser desalojado de una propiedad de alquiler. Los daños excesivos, como perforaciones en la pared o ventanas rotas, se pueden descubrir durante una inspección periódica de rutina de la propiedad.

Si bien algunos estados permiten que un propietario use el depósito de seguridad del inquilino para pagar los daños, a menudo el monto del depósito no es suficiente. Esto se debe a que los estados también limitan el monto del depósito de seguridad que un arrendador puede exigir que pague un inquilino, generalmente un monto equivalente a una o dos veces el alquiler mensual.

Cuando el daño causado por el inquilino llega al punto en que el valor de su propiedad comienza a disminuir y los problemas de salud y seguridad se convierten en una preocupación, puede ser el momento de desalojar al inquilino.

Consejo:UsandoEl sistema de almacenamiento de documentos en línea seguro y gratuito de Stessafacilita el mantenimiento de registros precisos del estado anterior y posterior de su propiedad para ayudar a demostrar que el daño del inquilino va más allá del desgaste normal.

Cómo desalojar a un inquilino

Si bien el proceso exacto para desalojar a un inquilino varía según la jurisdicción, normalmente hay ocho pasos a seguir para desalojar a un inquilino:

1. Revisar las leyes aplicables de propietarios e inquilinos

Antes de iniciar un desalojo, asegúrese de que la ley esté de su lado:

• Hable con un abogado de bienes raíces;
• Consulte con el administrador de su propiedad local;
• Visite el sitio web de recursos legalesNolo.compara obtener más información sobre las leyes de propietarios e inquilinos en su estado; y
• Consulte las leyes del municipio local.

2. Tener una razón válida para desalojar

Después de revisar las leyes, determine si tiene una razón válida para desalojar a un inquilino. En general, un propietario puede desalojar a un inquilino por infracciones del contrato de arrendamiento, como no pagar el alquiler, realizar actividades ilegales, tener un compañero de habitación o una mascota no autorizados y negarse a remediar la situación, o violar repetidamente los términos y condiciones del contrato de alquiler.

3. Motivar con el inquilino

En algunas situaciones, puede tener sentido comercial hablar con el inquilino para ver si está dispuesto a irse sin ser desalojado. Esto se debe a que desalojar a un inquilino puede llevar mucho tiempo y ser costoso, y la mayoría de los buenos inquilinos no quieren una marca negativa en su informe crediticio.

Según una publicación reciente en elBlog de bolsillos más grandes, un desalojo residencial puede costar entre $ 4,000 y $ 7,000, incluidos los costos judiciales, los gastos de reparación y la pérdida de ingresos por alquiler.

Ofrecer al inquilino dinero en efectivo por las llaves puede ser una forma efectiva de obtener la cooperación de su inquilino y evitar un desalojo costoso.

4. Entregar un aviso de desalojo por escrito

El siguiente paso es entregar al inquilino un aviso de desalojo por escrito adecuado que, según la jurisdicción aplicable, puede incluir:

• Un aviso de pago o renunciadeclarando que el alquiler está atrasado y proporcionando al inquilino un período de tiempo específico para pagar el alquiler atrasado en su totalidad, incluidos los cargos por pagos atrasados, o desalojar inmediatamente las instalaciones;
• Un aviso de cura o abandonocuando un inquilino viola una disposición del contrato de arrendamiento que no sea el pago del alquiler, como tener una mascota, un compañero de cuarto o fiestas ruidosas frecuentes. El inquilino tiene la oportunidad de solucionar el problema (normalmente dentro de unos días de recibir el aviso por escrito) o desalojar la propiedad;
• Un aviso de abandono incondicionalrequiere que el inquilino desaloje la propiedad inmediatamente, sin la opción de remediar la violación. La actividad ilegal, la creación de molestias públicas o la destrucción de la propiedad son ejemplos de cuándo entregar al inquilino un aviso de desalojo incondicional.

5. Demandar por un desalojo

Muchos propietarios optan por contratar a un abogado experto en bienes raíces que se especialice en desalojos residenciales para manejar sus procedimientos de desalojo. Esto puede ser rentable porque, si no se sigue con precisión cada paso del proceso de desalojo, es posible que el arrendador tenga que comenzar de nuevo. Peor aún, un propietario que desaloje a un inquilino ilegalmente puede estar sujeto a costos, daños o ambos.

Un arrendador que opte por no contratar a un abogado deberá preparar y presentar los alegatos necesarios en el tribunal correspondiente, pagar la tarifa de presentación del tribunal y efectuar la notificación adecuada.

6. Prepárese para la audiencia en la corte

Usted o su abogado deberán llevar los siguientes documentos a la corte:

• Contrato de arrendamiento original firmado;
• Registros de pago, como una lista de alquileres y estados de cuenta bancarios;
• Copias de la correspondencia entre usted y el inquilino;
• Evidencia de que hizo un esfuerzo de buena fe para permitir que el inquilino subsanara la infracción (si corresponde);
• Evidencia del incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del inquilino, como fotografías de daños excesivos o testimonios de testigos de que el inquilino está interrumpiendo el derecho de disfrute tranquilo de otros ocupantes;
• Una copia del aviso de desalojo y comprobante de entrega.

7. Desalojar al inquilino

Siempre que haya seguido el proceso de desalojo de propiedad en su jurisdicción, es probable que el tribunal falle a su favor. Recibirá una orden judicial, a menudo llamada Auto de restitución, que le permite desalojar legalmente al inquilino de su propiedad.

La orden se envía a la policía local que visitará la propiedad, dará a los inquilinos unos minutos para empacar algunas pertenencias y luego retirará físicamente al inquilino desalojado y sus pertenencias, si es necesario.

8. Cobro de rentas atrasadas

Cuando gana un caso de desalojo, el tribunal a menudo también le otorgará un fallo por alquiler atrasado y los costos de los daños causados ​​por el inquilino. Muchos propietarios contratan una agencia de cobros para cobrar el dinero adeudado por el inquilino.

Una agencia presentará el fallo ante las agencias de crédito, rastreará al inquilino si ha desaparecido sin dejar rastro y embargará el salario y otros bienes del inquilino hasta que haya cobrado el dinero que el inquilino debe.

Importante: las leyes de desalojo varían según el estado

El proceso exacto para desalojar a un inquilino varía según el estado y, a menudo, varía según las ciudades individuales dentro del estado. Hay varias maneras de obtener más información sobre las leyes estatales específicas de propietarios e inquilinos y su proceso de desalojo local.

El sitio web de recursos legales Nolo.com tiene numerosos artículos para revisar antes de comenzar un desalojo, que incluyenleyes estatales de propietarios e inquilinos, leyes estatales sobrerescisión por falta de pago del alquilery las leyes estatales sobredespidos incondicionales.

Dependiendo del tamaño del mercado en el que se encuentre su propiedad de alquiler, también puede haber abogados que se especialicen en desalojos residenciales por una tarifa fija. El administrador de su propiedad o el grupo local de inversión en bienes raíces son dos buenas fuentes para encontrar un abogado de bienes raíces. También puede buscar en línea utilizando sitios web comoLawInfo.comyHola.

Cómo sacar a un inquilino sin desalojar

El costo promedio de un desalojo residencial puede ascender fácilmente a varios miles de dólares o más de principio a fin, según una investigación deMovimiento inteligenteyBolsillos más grandes.

En lugar de tener un inquilino que no paga en su propiedad durante meses mientras el desalojo se abre paso a través del sistema legal, puede tener sentido comercial convencer al inquilino de que se vaya sin tener que desalojar:

1. Reúnase con el inquilino cara a cara en un lugar neutral (como la cafetería pública local). Hable con el inquilino sobre las ramificaciones de ser desalojado, como un informe de crédito negativo y un mal historial de alquiler. Si el inquilino acepta irse temprano, redacte un acuerdo para que el inquilino lo firme en caso de que intente cambiar de opinión.
2. Ofrezca al inquilino dinero en efectivo por las llaves pagándole para que se vaya antes. Algunos propietarios consideran que pagar el primer mes de alquiler del inquilino en un lugar nuevo o cubrir los gastos de mudanza es un pequeño precio a pagar para evitar un desalojo costoso.

Consejos para reducir la tasa de desalojo

La prevención de un desalojo a menudo comienza con una buena selección de inquilinos.

La mayoría de los servicios de evaluación de inquilinos en línea son gratuitos para los propietarios y cobran al inquilino una pequeña tarifa de solicitud por ejecutar informes como:

• Historial de crédito;
• verificación de antecedentes;
• Informe de historial de alquiler;
• Número de seguro social (SSN) y verificación de identidad; y
• Informes de delincuentes sexuales y criminales en varios estados.

Por lo general, los informes están disponibles para que los revise a las pocas horas de que el inquilino complete una solicitud de alquiler en línea. Asegúrese de revisar el material recibido, comuníquese con el empleador actual del solicitante para verificar los ingresos y llame a los propietarios anteriores del inquilino para saber si el inquilino pagó el alquiler a tiempo y cuidó la propiedad.

Reflexiones finales sobre los desalojos

Desalojar a un inquilino es algo que la mayoría de los propietarios tienen que hacer en un momento u otro. Para desalojar con éxito a un inquilino, asegúrese de comprender las leyes locales y siga el proceso de desalojo correcto para su jurisdicción. Los desalojos pueden tomar mucho tiempo y costar mucho dinero, razón por la cual muchos propietarios exploran alternativas como ofrecer dinero en efectivo por las llaves.